Utsikter for eiendomsinvesteringer

U

Selv om det ser ut til å ha vært hovedsakelig tekniske faktorer som utløste korreksjonen i aksjemarkedet, har inflasjonsbekymringer vært hovedårsaken til at aksjekursene stuper. Vi har skissert et slikt scenario med inflasjon og dets innvirkning på eiendomsinvesteringer.

Faktisk er forskjellen mellom nåværende og trendmessig økonomisk vekst nær null, økende etterspørsel etter arbeidskraft legger et oppoverpress på lønninger og lønninger, men det er fortsatt langt fra en sterk akselerasjon i inflasjonsratene. I mellomtiden er anbefalingen fra det amerikanske handelsdepartementet i sin undersøkelse om å begrense import av aluminium og stål på grunnlag av nasjonal sikkerhet en påminnelse om at risikoen for eskalerende handelsspenning har en betydelig innvirkning på eiendomsinvesteringer.

Vi antyder ikke at sannsynligheten for risiko har økt vesentlig i lys av disse hendelsene. Vi argumenterer imidlertid for at høyere volatilitet kombinert med usikkerhet om fremtidens usikre utsikter for USAs handelspolitikk ikke er et miljø der vi bør risikere alt på én gang, men heller søke avkastning ved å forfølge muligheter i eiendomsmarkedet.

Det vil være mer enn naturlig at uberettigede kursstigninger vil bli korrigert over tid. Noen observatører mener at stigende inflasjon kan ha spilt en fremtredende rolle i det siste aksjemarkedssalget. Høyere inflasjon peker imidlertid på en overoppheting av økonomien og økende lønninger kan redusere fortjenestemarginene. Ingen av tilfellene gjelder åpenbart på det nåværende tidspunkt. Historiske bevis viser imidlertid at perioder når inflasjonen begynner å stige ofte skaper volatilitet i eiendomsmarkedene og i gjennomsnitt er avkastningen mager. Til slutt, men viktigst, kan høyere renter ramme eiendomsprisene hvis de reflekterer økende risiko. Høyere renter bør være mindre relevante dersom de er et resultat av høyere vekst.

Foreløpig forventer vi at implikasjonene av stigende renter på eiendomsutsiktene vil være begrenset. En mer vedvarende betydelig nedgang i eiendomsprisene kan imidlertid være assosiert med noe lavere vekst, enten fordi økonomien forventer en nedgang, eller fordi økonomisk nedgang i seg selv demper veksten.

Effekten av stigende renter på veksten avhenger også av faktorene som presset opp renten. Renteoppgangen kan være en konsekvens av sterkere vekstmomentum, i så fall er det økonomiske nedfallet forståelig nok begrenset. Men hvis høyere renter reflekterer økende risiko, for eksempel, kan veksten godt lide mer betydelig. Finansielle forhold er fortsatt svært løse og rentene relativt lave. Dette bør fortsette å støtte økonomisk vekst.

Derfor beholder vi vårt scenario med vedvarende økonomisk vekst: (1) høyere verdensøkonomisk aktivitet, (2) økende investeringer i fast kapital, (3) en svært gradvis tilpasning av pengepolitikken i USA. Vi erkjenner risikoen fra høyere proteksjonisme, ettersom nylige kunngjøringer er en påminnelse om at handelsfriksjoner kan eskalere betydelig. På dette tidspunktet gjenstår det å se hvilke tiltak USA vil ta og hvordan andre land kan reagere.

Siden begynnelsen av den store resesjonen i 2008 har de fleste avverget deflasjonsspekteret ved å bruke konvensjonelle og – enda viktigere – ukonvensjonelle tiltak for pengepolitikken. Inflasjonen i USA var i gjennomsnitt rundt 1,5 %, med en spredning på -2 % i midten av 2009 til omtrent 3,8 % i slutten av 2011. For tiden er konsumprisveksten i USA på 2,1 %.

I USA går regjeringen inn på en vei med finanspolitisk stimulans, og flere handelstoller og handelsfriksjon kan presse inflasjonen høyere. Imidlertid er det flere faktorer som holder det underliggende inflasjonspresset begrenset inntil videre, inkludert fortsatt forsiktig lønnsoppførsel fra husholdningene, prissetting fra bedrifter og endringer i sammensetningen av arbeidsmarkedet. I tillegg har de siste målingene sannsynligvis overvurdert gjeldende pristrender (den overraskende svakheten i inflasjonen i 2017). Utenfor USA har ikke lønns- og prisutviklingen endret seg mye de siste månedene.

På dette bakteppet ser vi ingen overraskelser i løpet av 2018. Fed forventes å gradvis heve rentene med forsiktighet avhengig av stramheten i det amerikanske arbeidsmarkedet, bevisene på akselererende lønnsdynamikk og den potensielle effekten av høyere finansmarkeder volatilitet på økonomisk vekst.

I tillegg bør en skattepolitikk som fremmer konkurranseevnen til Corporate America og tiltrekker seg direkte utenlandske investeringer, som bidrar til å øke den potensielle vekstraten til USA, også støtte dollaren. Samtidig er det like mange faktorer som peker mot en strålende fremtid for eiendomsmarkedene

I følge Federal Reserve Bank of New York er den nåværende sannsynligheten for resesjon for den amerikanske økonomien rundt 4 %, og beveger seg til omtrent 10 % ved slutten av 2018. Etter vårt syn begrenset den gradvise innstrammingen av pengepolitikken inflasjonsforventningene og forsiktig investeringsetterspørsel, vil holde realrentene relativt lave. Derfor foretrekker vi eiendomsinvesteringer i 2018.

About the author

Add comment

By user

Recent Posts

Recent Comments

Archives

Categories

Meta